《资阳市住房公积金贷款管理实施细则》解读文本

2019-04-16 17:16:57  

  •         一、制定依据和主要内容
            为进一步明确我市住房公积金个人住房贷款业务的申请条件、贷款额度、办理流程、办理要件等,便于具体操作,资阳市住房公积金管理中心根据《住房公积金个人住房贷款业务规范》(国家标准,GB/T51267—2017)、《资阳市住房公积金贷款管理办法》(资市住金委发〔2019〕3号)的有关规定,研究制定了《资阳市住房公积金贷款管理实施细则》。
           本《细则》共十章四十五条,主要规定了公积金贷款的申请对象和条件,贷款额度、贷款期限和贷款利率,贷款合作项目管理,贷款担保,贷款程序,贷款偿还,贷后管理,法律责任等。
            二、主要政策解读
           (一)申请贷款的购房范围
             细则第三条规定:公积金贷款原则上应用于支持缴存职工购买在本市行政区域国有土地上建造的、并能取得土地使用权及房屋所有权的普通自住住房,所购住房土地用途应为住宅用地。
    1.缴存职工申请贷款,所购住房应在本市行政区域内。在本市行政区域外购房,可向当地公积金中心申请异地公积金贷款。
    2.缴存职工申请贷款,所购住房应是在国有土地上建造的、并能取得土地使用权及房屋所有权的普通自住住房,所购住房土地用途应为住宅用地。在农村集体土地上建造的房屋以及土地用途为商业用地的各类公寓等,不能申请贷款。
    3.职工建造、翻建、大修住房不能申请贷款。
           (二)扩大贷款对象
            细则第四条规定,连续逐月正常缴存住房公积金的职工和本市个人自愿缴存人员,可以向公积金中心申请公积金贷款本市公积金贷款对象包括在本市缴存住房公积金的单位职工和本市个人自愿缴存人员以及在异地公积金中心缴存住房公积金的职工。取消了异地贷款职工需具有本市户籍等规定,享有与同本地贷款职工同等的权益。
          (三)申请贷款的缴存条件
           细则第五条第(三)款规定,借款申请人申请贷款时,其个人住房公积金账户应为正常缴存状态,且已连续正常缴存住房公积金6个月(含)以上;计划分配军队转业干部,将服役期间的住房公积金转入我市补缴且前后连续缴存的,缴存时间可合并计算。第(七)款规定,借款申请人须是缴存职工,在购买该套住房时即已经连续正常缴存住房公积金6个月以上,且购房行为是借款申请人本人或配偶。
          (四)公积金贷款间隔时间和累计次数
           细则第五条第(十)款规定:结清首套公积金贷款后,再次申请公积金贷款须间隔6个月以上。缴存职工家庭公积金贷款累计次数不得超过两次。
    1.公积金贷款间隔时间:规定结清首套公积金贷款后再次申请公积金贷款须间隔6个月以上,体现申请公积金贷款应符合连续逐月正常缴存住房公积金6个月(含)以上的基本条件,也体现权利与义务对等的原则。
    2.公积金贷款累计次数:根据国家和省住房公积金管理的有关要求,公积金贷款支持缴存职工家庭购买首套普通自住住房或第二套改善居住条件的普通自住住房,不支持购买第三套及以上住房。为进一步体现“房住不炒”的要求,惠及更多刚需购房职工的贷款需求,规定公积金贷款累计次数不得超过两次。职工家庭公积金贷款次数按婚前个人和婚后共同申请公积金贷款记录次数合并计算。
          (五)公积金贷款住房套数的认定
           细则第七条规定,住房套数依据借款申请人及共同申请人在公积金中心(含异地中心)业务信息系统内的贷款次数,同时结合中国人民银行个人信用信息基础数据库(以下简称个人征信)住房公积金贷款记录等认定。
    1.借款申请人、共同申请人在公积金中心(含异地中心)业务信息系统或个人征信中无公积金贷款记录的,申请公积金贷款视为首套房;
    2.借款申请人、共同申请人在公积金中心(含异地中心)业务信息系统或个人征信中有过1次公积金贷款记录的,在首次公积金贷款结清后,再次申请公积金贷款,视为二套房;
    3.职工家庭公积金贷款次数按婚前个人和婚后共同申请公积金贷款记录次数合并计算。
          (六)贷款额度的确定
            细则第九至十四条规定了借款申请人贷款额度的计算方法。借款申请人可贷款额度由公积金中心根据借款申请人及配偶公积金缴存情况、购房总价、首付比例、贷款期限、还贷能力、负债情况、信用状况及其他相关条件审核确定。每笔贷款额度应同时符合以下限额标准:
    1.贷款最高限额:职工家庭夫妻双方都缴存住房公积金的,单笔最高贷款额度为45万元,单方缴存住房公积金的,单笔最高贷款额度为35万元。异地缴存职工在我市行政辖区内购买普通自住住房与本地缴存职工享有同等贷款权益。
    2.贷款与缴存余额、缴存时间挂钩:贷款额不得高于按缴存余额倍数和缴存时间系数计算的公积金贷款最高限额,计算公式为:公积金贷款额度=申请人及配偶申请贷款时个人公积金账户余额×缴存余额倍数×缴存时间系数。
    (1)借款申请人及配偶个人公积金账户余额的确认:职工申请贷款时,共同申请人已开户缴存住房公积金,尚未连续正常缴存6个月以上的,其公积金账户余额不计入缴存余额计算贷款额度,可视为职工家庭夫妻双方缴存住房公积金;职工申请贷款时,共同申请人在购房行为发生后再开户缴存住房公积金,其公积金账户余额不计入缴存余额计算贷款额度,视为职工家庭单方缴存住房公积金。
    (2)缴存余额倍数的确认:首次申请贷款最高贷款额度不超过职工家庭缴存余额的30倍,再次申请贷款最高贷款额度不超过职工家庭缴存余额的20倍。
    (3)缴存时间系数的确定:借款申请人申请公积金贷款时,连续正常缴存时间小于12个月的,缴存时间系数为0.6;连续正常缴存时间在12个月至24个月的,缴存时间系数为0.8;连续正常缴存时间在24个月以上的,缴存时间系数为1。
    职工贷款额度与缴存余额和缴存时间系数挂钩,体现缴存义务与使用公积金贷款权利对等的原则,鼓励多存多贷、长缴多贷。
    3.提高首付比例:职工贷款不得高于扣除按规定比例支付的首付款后剩余的购房价款。执行首套房公积金贷款政策的,首付款比例不低于所购房屋总价的30%;执行第二套房公积金贷款政策的,首付款比例不低于所购房屋总价的40%。为保证刚需,防范风险,借鉴行业中心经验,结合我市实际,适当提高首付比例。
    4.明确还贷收入比:职工贷款不得高于按借款申请人还贷能力计算的贷款限额,计算公式为:公积金贷款额度=〔(借款申请人夫妻月工资总额+借款申请人夫妻住房公积金单位月缴存额)×还贷能力系数-借款申请人夫妻未结清贷款月还款额〕×可贷款期限(月)。借款申请人及配偶月工资的认定原则上按公积金缴存基数确定,配偶未缴存公积金的需提供就业证明、工资收入银行流水或社保明细、纳税证明等材料。将借款申请人夫妻住房公积金单位月缴存额计算为家庭收入,体现了实事求是的原则;借鉴行业中心和商业银行的经验,结合我市实际,还贷能力系数定为0.5,强化贷款风险防范。
    借款申请人的公积金可贷款额度由公积金中心根据借款申请人的情况按以上限额标准计算的最低值确定,同时借款申请人、共同申请人信用状况也会影响贷款额度的审批。
    住房商业贷款转公积金贷款的,申请公积金贷款额度为提前结清的原住房商业贷款,且首套房不超过购房总价的70%,二套房不超过购房总价的60%,并不得超过本市贷款最高限额。
            (七)贷款期限的确定
           细则第十五条规定了贷款期限。根据《住房公积金个人住房贷款业务规范》(国家标准,GB/T 51267-2017)、建金〔2015〕150号等文件规定,将贷款期限明确为最长30年,借款人临近退休年龄、具有偿还能力、个人信用良好、能有效实施贷后管理的,可以适当延长至法定退休年龄后5年。再交易住房的贷款期限与房龄之和最长不超过30年。
          (八)住房商业贷款转为公积金贷款
           细则第五条(十二)款对住房商业贷款转为公积金贷款作出规定,其中,住房商业贷款转公积金贷款的借款申请人须为本市缴存职工,异地缴存职工不能办理住房商业贷款转公积金贷款;住房商业贷款转公积金贷款的购房地址须在本市行政区域内,在本市行政区域外购房不能申请住房商业贷款转公积金贷款。
           (九)不准予贷款的情形
            为推进诚信社会建设,提升缴存职工诚信意识,防范贷款潜在风险,借鉴行业中心及商业银行的经验,细则第八条对不准予贷款的情形作出了规定。
           (十)本细则执行时间
            以购房备案时间为准(再交易房以取得产权证时间为准),购房备案时间在2019年5月1日之前的,执行原政策,购房备案时间在2019年5月1日之后的,执行新政策。
            三、解读人
           解读机构:资阳市住房公积金管理中心贷款科、办公室
           解读人:申晖、郭光华


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